Đó là nhận định của những người có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng kinh tế – PGS.TS Đinh Trọng Thịnh tại Tọa đàm “Quy định thời hạn sở hữu chung cư, các vấn đề pháp lý và thực tiễn” do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức mới đây.
Gần đây, Bộ xây dựng đã nêu ra 2 phương án đề xuất: thêm nội dung mới quy định về thời hạn chung cư căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình và để nguyên quy định hiện nay (không quy định thời hạn đầu tư, khách hàng nhà được đầu tư nhà ở gắn và quyền sử dụng đất dài hạn, ổn định).
Theo ý kiến của những người có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nếu bổ sung mới quy định về thời gian căn hộ căn cứ theo thời gian sử dụng công trình thì người mua chung cư chỉ có quyền sử dụng có thời hạn chung cư, chủ đầu tư dự án vẫn là người nắm giữ quyền sử dụng đất và tiến hành xây dựng các khu căn hộ theo thiết kế và giao dịch có thời gian cho người mua.
khách hàng căn hộ thực tế là đi thuê căn hộ trong một khoảng thời gian đủ dài, không có quyền sử dụng đối với đất xây chung cư. Giá căn nhà căn hộ vì thế sẽ về đúng giá trị chính xác của nó, tạo cơ hội cho nhiều thành phần có nhu cầu thực mà đa dạng là người lao động tại những phân khu đô thị lớn tiếp cận được nhà ở có giá phù hợp.
Ông Thịnh nêu ra dẫn chứng nhiều quốc gia trên thế giới, việc sở hữu chung cư có thời hạn cũng được triển khai như một hình thức cho thuê lâu dài các căn hộ. Trung Quốc quy định tại một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Thượng Hải thì những căn hộ căn hộ được bán dưới hình thức có thời hạn từ 50-70 năm, khi hết thời gian thì Nhà nước thu hồi và không phải triển khai bồi thường.
Điều này đặc biệt rõ tại quy định của các đất nước trong khu vực Đông Nam Á. Thái Lan quy định 2 hình thức cho người dân lựa chọn: sở hữu vĩnh viễn hoặc đầu tư có thời gian nhiều nhất 30 năm. Khi sở hữu vĩnh viễn, người sở hữu căn hộ căn hộ được cấp quyền sở hữu đất với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đai. Còn trong loại hình sở hữu 30 năm thì chỉ có giấy chứng nhận đầu tư tài sản 30 năm và giá mua nhà có thời hạn chỉ bằng 30% đến 70% nhà có quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền đầu tư đất đai vẫn do nhà phát triển dự án chung cư nắm giữ. Khi hết hạn sử dụng, người đầu tư căn hộ có thời hạn có trách nhiệm trả lại tài sản cho nhà phát triển dự án.
Tại Singgapore cũng quy định cả 2 loại hình sở hữu nhà ở vĩnh viễn và đầu tư nhà ở có thời hạn, trong đó nếu sở hữu có thời hạn thì lớn nhất là 99 năm. Nhưng với những chủ căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn cũng không được cấp quyền đầu tư đất đai, chỉ được cấp quyền sở hữu có thời hạn tài sản và sau này khi hết hạn phải bàn giao lại tài sản mà không được đòi bồi thường hay nhận được một khoản đền bù nào khác.
Ở Việt Nam, thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh thời gian qua đã có một số chủ đầu tư dự án giao dịch căn nhà theo loại hình sở hữu có thời hạn. Ví dụ như: Công ty cổ phần quốc tế C&T đã triển khai dự án Beehome tại quận Tân Bình để giao dịch có thời hạn đầu tư đối với 318 căn nhà có không gian từ 30m2 – 65m2, trong đó mức giá 180 triệu đồng và thời hạn đầu tư 6 năm hoặc giá 347 triệu đồng với thời hạn sở hữu 12 năm. sau khi hết thời hạn sử dụng thì chủ những căn nhà sẽ bàn giao những căn nhà lại cho chủ đầu tư để nhà phát triển dự án triển khai quản lý, sử dụng.
Hoặc như Công ty Lê Thành thực hiện dự án Lê Thành Twin Towers với dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân) và diện tích từ 30m2 – 45m2 có giá bán 240 triệu đồng với thời hạn sở hữu 15 năm hoặc 350 triệu đồng với thời gian đầu tư 49 năm. sau này khi hết thời gian sử dụng thì chủ những căn hộ sẽ bàn giao những căn nhà lại cho chủ đầu tư. thực tế trên cho thấy đây là một loại hình cho thuê nhà ở dài hạn của những doanh nghiệp đầu tư bất động sản, giúp thúc đẩy phần lớn hóa sản phẩm nhà ở để thích hợp với khả năng tài chính của người dân.
Xem thêm: Dự án Vinhomes Ocean Park 3 The Crown
“Như vậy, đầu tư có thời gian các chung cư chỉ là một loại hình chủ đầu tư những khu căn hộ cho thuê có thời hạn dài hạn, xác định trước theo hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư căn hộ và người sử dụng dịch vụ thuê (người mua chung cư có thời hạn)”, PGS.TS Thịnh nhấn mạnh.
Vì vậy, theo ông Thịnh cần giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Hoặc nếu cần thiết, có thể quy định cả 2 hình thức sở hữu vĩnh viễn và đầu tư có thời hạn và các chung cư. Đồng thời, trong Luật Nhà ở cần có những quy định rõ ràng, đầy đủ với toàn diện hơn đối với mỗi loại hình đầu tư để quá trình áp dụng trong thực tiễn được thống nhất, dễ dàng, bảo đảm tính hiệu lực của pháp luật.
Tại tọa đàm, Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng Đội không đồng tình với quy định về thời gian sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Ông cho rằng, những quy định về nhà căn hộ cũng như việc cải tạo nhà căn hộ đã được quy định quá rõ ràng, vì vậy, nên tiếp tục giữ nguyên chính sách cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà căn hộ sở hữu có thời gian để bảo đảm chính sách nhà ở nhất quán với có tính kế thừa.
